本週澳洲房產週報重點摘要
本週澳洲房產週報重點如下：
- 全國房價續漲、動能放緩：Cotality 最新指數顯示全國住宅價值月漲約 0.7%、年漲約 8.6%，八大首府中位價已逼近 100 萬澳元大關，但雪梨、墨爾本兩大市場幾乎停滯，柏斯、布里斯本、達爾文才是真正的漲勢引擎。
- 「一國多市」明顯分化：柏斯（年漲約 15.9%）、達爾文（約 18.9%）、布里斯本（約 14.5%）遙遙領先，雪梨、墨爾本則靠近其近月高點小幅回落，選城市比選時機更重要。
- 租屋仍偏向房東：SQM 全國空置率 2025 年 12 月升至 1.4%，雖較前月略升，但仍遠低於長期均值，留學家庭與新移民租屋壓力未解。
- 利率轉向：升息回來了：RBA 於 2026 年 2 月將現金利率上調至 3.85%，是 2023 年 11 月以來首次升息，直接墊高海外買家的房貸月付。
- 外國人買屋禁令仍在：澳洲自 2025 年 4 月起禁止外國人購買「二手／既有住宅」的措施仍然有效，海外置產者原則上只能買新建案或空地。
一句話總結：這一週的澳洲房市呈現「價漲、城市分化、租金緊、利率升、外國人限購」五大主軸——對台灣海外買家而言，重點不在買不買，而在「買對城市、算對利率、搞懂能不能買」。
房價和租金趨勢
全國住宅價值仍在上漲，但漲勢正從雪梨、墨爾本轉向中型首府城市。根據 Cotality（前 CoreLogic）截至 2025 年 12 月底的住宅價值指數，全國住宅月漲約 0.7%、年漲約 8.6%，八大首府合計中位價來到約 99 萬澳元，正逼近百萬大關；但成長高度不均。
從城市看，柏斯、布里斯本、達爾文、阿德萊德等「相對可負擔」的城市表現最強，年漲幅普遍在雙位數；反觀雪梨、墨爾本這兩個台灣人最熟悉的門面城市，月變動幾乎持平，甚至略低於近月高點。Cotality 形容 2025 年是強勁的一年，但示警「softer landing」（軟著陸），也就是 2026 年因負擔能力與利率疑慮，漲勢會趨緩。
對台灣讀者的意義：如果你是自住型的留學家庭，雪梨、墨爾本近期價格「橫盤」反而是相對友善的進場窗口，議價空間比前兩年大；若是純投資、追求資本利得的置產者，柏斯、布里斯本等中型城市的動能明顯較強，但要留意這類城市漲多後的追高風險，且距離台灣人熟悉的生活圈較遠。
| 城市 | 月變動 | 年變動 | 中位住宅價（澳元） |
|---|---|---|---|
| 雪梨 Sydney | -0.1% | +5.8% | $1,280,613 |
| 墨爾本 Melbourne | -0.1% | +4.8% | $827,117 |
| 布里斯本 Brisbane | +1.6% | +14.5% | $1,036,323 |
| 阿德萊德 Adelaide | +1.9% | +8.8% | $902,249 |
| 柏斯 Perth | +1.9% | +15.9% | $940,635 |
| 荷伯特 Hobart | +0.9% | +6.8% | $720,341 |
| 達爾文 Darwin | +1.6% | +18.9% | $586,912 |
| 坎培拉 Canberra | +0.2% | +4.9% | $893,907 |
| 八大首府合計 | +0.5% | +8.2% | $991,331 |
| 全國 National | +0.7% | +8.6% | $901,257 |
表格由本報依 Cotality Home Value Index（截至 2025 年 12 月底）數據自行製作，非原網站圖表。
資料來源：Cotality｜Home Value Index：2025 delivers strong housing gains, but 2026 set for a softer landing
房市空置率與租金（SQM Research）
全國租屋市場在 2025 年底出現季節性小幅鬆動，但整體仍嚴重供不應求。SQM Research 數據顯示，2025 年 12 月全國住宅空置率升至 1.4%（前月為 1.3%），空置房源增至約 43,850 戶，屬於年底常見的短暫增加；但這個水準仍遠低於長期平均，代表市場依舊「房東說了算」。
分城市看，雪梨空置率由 11 月的 1.4% 升到 12 月的 1.8%，可租房源約 13,252 戶，主要來自租約換季期的季節性釋出；墨爾本維持在 2.0%（約 10,667 戶），是各首府中相對最「平衡」的租屋市場；布里斯本等城市則仍偏緊。值得注意的是，同期全國掛牌總量月減約 12%、較一年前少近 9.8%，供給端仍然吃緊。
對台灣讀者的意義：對剛到澳洲的留學生或新移民，墨爾本相對較容易找到租屋、開價談判空間也較大；雪梨雖然換季期釋出較多房源，但 1.8% 仍屬偏緊，建議提早 1–2 個月找房、備妥收入證明與擔保人資料。對海外包租型投資者而言，低空置率意味著出租風險低、招租快，但也要留意各州對房東義務（如最低能效、維修責任）的規範日益嚴格。
| 城市／範圍 | 2025年11月空置率 | 2025年12月空置率 | 12月可租房源（約） |
|---|---|---|---|
| 全國 National | 1.3% | 1.4% | 43,850 |
| 雪梨 Sydney | 1.4% | 1.8% | 13,252 |
| 墨爾本 Melbourne | 2.0% | 2.0% | 10,667 |
表格由本報依 SQM Research 2025 年 12 月全國空置率報告數據自行製作，非原網站圖表。
資料來源：SQM Research｜National Vacancy Rate Rises to 1.4%（December 2025）
租金報告（Domain）
租金全面上漲的時代正在退燒，但供給仍偏緊，租屋族談不上輕鬆。根據 Domain 2025 年 12 月租金報告，雪梨空置率由 11 月的 0.9% 升至 12 月的 1.4%，屬於換季期的正常回升；不過相較 2024 年 12 月的 1.7% 仍更緊，Domain 形容這是「兩年來最競爭的換季期起點」。
墨爾本方面，12 月當季獨立屋週租維持在約 580 澳元，在先前一段時間的下跌後趨於穩定，年減約 1.7%，2025 年全年成長是有紀錄以來最弱，與 2024 年 5.4% 的年增形成強烈對比；墨爾本仍是各首府中租獨立屋最便宜的城市。整體而言，Domain 認為租金「跌勢止住、但也看不到重新上攻的動能」。
對台灣讀者的意義：對送小孩去墨爾本讀書的家庭，這是相對好消息——房租不再猛漲，甚至比一年前更便宜，生活成本壓力略減；雪梨則仍偏緊，建議把「租金＋通勤」一起算，別只看單一區域。對投資者來說，租金成長趨緩代表未來要更依賴「資本利得」而非「租金上漲」來獲利，選城市與選時機都要更精算。
| 指標 | 2024年12月 | 2025年12月 | 觀察 |
|---|---|---|---|
| 雪梨空置率 | 1.7% | 1.4% | 換季期回升，但仍較去年緊 |
| 墨爾本獨立屋週租 | 約 $590 | 約 $580 | 年減約 1.7%，全國最便宜 |
表格由本報依 Domain 2025 年 12 月租金報告內容自行整理製作，非原網站圖表。
資料來源：Domain｜Rental Report – December 2025
貸款利率
澳洲的利率風向已經逆轉——升息回來了。澳洲儲備銀行（RBA）於 2026 年 2 月 3 日將官方現金利率上調 0.25 個百分點至 3.85%，這是自 2023 年 11 月以來的首次升息，也逆轉了 2025 年連續三次降息的寬鬆循環。
升息的主因是通膨頑固：核心通膨（trimmed mean）持續高於 RBA 設定的 2–3% 目標區間，加上國內需求回穩，RBA 判斷先前降息「操之過急」而選擇回頭。市場多數經濟學家事前已預期此次升息，部分機構甚至認為後續仍有再升的可能。對房貸族而言，以 60 萬澳元、30 年期本息攤還的浮動利率房貸估算，這一碼升息大約每月多付約 92 澳元、一年約多 1,100 澳元。
對台灣讀者的意義：海外買家在澳洲借款本來利率就較高、貸款成數（LVR）較低，升息會直接墊高月付與「還款能力（serviceability）」門檻，等於同樣收入能貸到的金額變少。若你打算貸款置產，務必重新試算升息後的月付與壓力測試；固定利率目前相對浮動利率有 30–50 個基點的折讓，想鎖定確定性的人可評估，但要留意固定利率通常犧牲彈性（如無法使用抵銷帳戶 offset）。也別忘了匯率：台幣兌澳元的波動，對海外買家的實際成本影響往往不亞於利率本身。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 決議日期 | 2026 年 2 月 3 日 |
| 調整幅度 | +0.25 個百分點（一碼） |
| 調整後現金利率 | 3.85% |
| 意義 | 2023 年 11 月以來首次升息，逆轉 2025 降息循環 |
| 估算影響 | 60 萬澳元浮動房貸約每月多付 $92 |
表格由本報依 RBA 2026 年 2 月利率決議公開資訊自行整理製作。
資料來源：Domain News｜RBA February 2026 decision: Cash rate rises to 3.85 per cent
財務、稅務與法律規定更新（外國人買屋）
海外買家最該搞懂的一條：澳洲目前仍禁止外國人購買「二手／既有住宅」。自 2025 年 4 月起，澳洲政府對外國人（含短期簽證持有者）購買既有住宅（established dwellings）祭出限制，原則上外國人只能購買新建案（new dwellings）或可供開發的空地，且幾乎所有購屋都必須先取得外國投資審查委員會（FIRB）核准。
除了買不買得到，還有「稅費」這關。外國人在澳洲買房通常要負擔額外成本，包括 FIRB 申請費、各州對外國買家加徵的印花稅附加費（例如維多利亞州對外國買家課徵較高的印花稅附加），以及若房屋長期空置可能被課的「空置費（vacancy fee）」。這些附加費往往讓海外買家的實際持有與交易成本明顯高於本地人。
對台灣讀者的意義：如果你持台灣護照、以海外身分置產，請先確認「你想買的是新屋還是二手屋」——想買二手中古屋自住或收租，在現行禁令下多半不可行。留學生或工作簽證持有者若想在澳洲期間買自住房，也多屬「外國人」範疇，須向 FIRB 申請並通常僅限新屋。強烈建議在下訂前，先找熟悉 FIRB 與各州印花稅的澳洲律師／會計師確認資格與總成本，避免簽約後才發現無法過戶或被追加稅費。（本段為政策方向整理，實際規定以 FIRB／澳洲稅務局 ATO 最新公告為準。）
資料來源：Foreign Investment（澳洲政府）｜Changes to foreign purchases of established dwellings；ATO｜Types of property a foreign person can buy
房產熱搜話題：全國中位價逼近百萬
本週最有「新聞感」的話題，是澳洲首府城市中位房價逼近、甚至跨越百萬澳元的象徵性關卡。Cotality 數據顯示八大首府合計中位價已來到約 99 萬澳元，媒體與買家熱議「百萬俱樂部」再添成員，也再度引發對可負擔性（affordability）的討論。
但這個「百萬中位」其實是被少數高價城市拉高的平均印象。雪梨中位已在 128 萬澳元、且幾乎不動，真正把整體往上推的是柏斯、布里斯本、達爾文這些過去被低估、近一兩年補漲的城市。換句話說，「澳洲房價破百萬」這個標題容易讓人恐慌，實際上不同城市、不同區段（如布里斯本的公寓仍有 60–90 萬澳元選項）的落差非常大。
對台灣讀者的意義：別被「破百萬」的頭條嚇到、也別被它沖昏頭。對預算有限的家庭，仍可在中型城市或公寓市場找到低於全國中位的物件；對想追熱門城市的投資者，則要提醒自己：漲最多的城市，往往也是後續回檔風險與追高成本最高的城市。看數據時，永遠要拆開「全國平均」，回到你真正要買的那個城市與那個區。
資料來源：Cotality｜Home Value Index（首府中位價逼近百萬）
常見問題
我持台灣護照、以海外身分，可以在澳洲買房嗎？
可以，但有明顯限制。在現行政策下，外國人原則上只能購買新建案或可開發空地，且幾乎都要先取得 FIRB 核准；購買二手／既有住宅目前受到禁止。此外還需負擔 FIRB 申請費與部分州別的外國買家印花稅附加。實際能否購買與總成本，建議下訂前先諮詢熟悉 FIRB 的澳洲律師與會計師。
RBA 升息到 3.85%，對我在澳洲貸款買房影響多大？
影響直接反映在月付與可貸金額上。以 60 萬澳元、30 年期浮動房貸估算，這一碼升息約讓每月多付 92 澳元、一年約 1,100 澳元；海外買家利率本來較高、成數較低，升息會進一步壓縮可貸額度。建議重新試算升息後月付，並比較固定與浮動利率（固定目前約有 30–50 個基點折讓，但彈性較差）。
我小孩要去墨爾本讀書，現在租屋會很難嗎？
相對雪梨較友善。2025 年 12 月墨爾本空置率約 2.0%，是各首府中最「平衡」的租屋市場，獨立屋週租約 580 澳元、還比一年前略低。雪梨換季期雖釋出較多房源，但空置率約 1.8% 仍偏緊。建議提早 1–2 個月找房，備妥收入證明與擔保資料以提高成功率。
雪梨、墨爾本房價「橫盤」，是進場好時機嗎？
對自住型買家而言，議價窗口確實打開了。這兩大城市近期月變動接近持平、略低於近月高點，議價空間比前兩年大。但對追求資本利得的投資者，動能較強的城市在柏斯、布里斯本、達爾文；只是這些城市漲多後追高風險也較高。決策前請把利率、匯率與外國人限購一起納入計算。
租金還會像前幾年那樣狂漲嗎？
短期內大幅上漲的機率下降。Domain 顯示 2025 年租金成長是有紀錄以來最弱，跌勢止住但缺乏重新上攻動能；不過全國空置率仍在 1.4% 的偏緊水準，供給吃緊代表租金也不太會明顯下跌。對投資者而言，未來獲利將更依賴資本利得而非租金持續上漲。
